L'immobilier en co-acquisition
La musharaka muntanaqissa pour l'achat de biens
7/7/20256 min temps de lecture
La musharaka, aussi appelée société de contrat sharikat al-’aqd , est définie selon l’AAOIFI comme un “accord entre deux ou plusieurs parties pour la mise en commun de leurs apports en numéraire, en nature ou en industrie ou leurs engagements dans le but de réaliser un profit”. Les ouvrages de fiqh, jurisprudence musulmane, mentionnent trois types de sociétés: les sociétés à mandat limité sharikat al-’inan, les sociétés de crédit ou de notoriété sharikat al-wujuh, et les sociétés de travail sharikat al-a’mal aussi appelées sociétés de métiers sharikat as-sanai’, association corporelle sharikat al-abdan ou sociétés d’acceptation sharikat al-taqabbul. La société à mandat limité est la forme de société par laquelle la musharaka est généralement définie. Il s’agit d’une mise en commun de biens par des associés, ou chacun est en droit d’administrer la société et les bénéfices sont partagés selon des proportions fixées d’un commun accord. Si pertes il y a, elles sont supportées au prorata des apports. La mudaraba que nous avons déjà évoqué, est d’ailleurs une forme de musharaka.
Le financement immobilier est un sujet crucial tant pour les professionnels que pour les particuliers. Aujourd’hui, la seule solution industrialisée pour qu’un entrepreneur puisse acquérir un bien immobilier est l’opération de murabaha bancaire, lors de laquelle la banque va acquérir le bien et le revendre à l’entrepreneur en appliquant une marge bénéficiaire pouvant aller parfois jusqu’à 100% de la valeur du bien pour les durées les plus longues. Cette opération pousse l’entrepreneur à acquérir un bien immobilier à un prix largement supérieur au prix du marché, et ne peut être considérée comme une solution idéale pour une acquisition immobilière. Une solution rarement utilisée en France, mais largement répandue dans d’autres pays, consiste à réaliser une opération de musharaka muntanaqissa.
La musharaka mutanaqissa, ou musharaka dégressive, est une opération de musharaka lors de laquelle une partie des associés revendent progressivement leurs parts à un ou plusieurs autres associés, de manière à se désengager de l’opération après un certain temps. Ainsi, si le client a un apport de 20% du montant du bien, il se portera acquéreur de 20% de l’actif, tandis que les investisseurs externes financeront et deviendront propriétaires des 80% restants. Ensuite, le client paie un loyer aux investisseurs sur la part qui ne lui appartient pas, et rachète au fur à mesure les parts des investisseurs jusqu’à acquérir la pleine propriété.
La mise en place d’une musharaka sur la pleine propriété d’un bien immobilier pose quelques défis. En effet, dans le cadre d’une co-acquisition, que ce soit en indivision ou via une société immobilière (SCI, SAS ou SARL), l’occupation du bien par l’un des indivisaires ou associés donne lieu à une indemnité d’occupation, qui vient se substituer au loyer théorique que l’indivision/la société aurait perçu si elle avait loué à un tiers. Toutefois, cette indemnité est due par l’occupant non à l’autre ou aux autres indivisaires/associés, mais à l’indivision/la société elle-même. Il n’est donc pas possible d’ajuster l’indemnité selon la quote-part détenue par l’occupant, et ce-dernier se versera un loyer à soi-même (amputé des divers charges, frais et impôts liés aux revenus locatifs). De plus, chaque rachat de part donnera lieu à des frais de notaires ou droits d’enregistrement, qui viendront également pénaliser la rentabilité de l’opération pour les investisseurs. Elle reste toutefois une solution efficace et réalisable pour l’acquisition de bien, à condition d’être bien structurée.
Sukuk manfa'a: une solution alternative
Une solution alternative à la co-acquisition de la pleine propriété consiste à faire réaliser l’acquisition de l’usufruit temporaire par les investisseurs. La pleine propriété d’un bien est constituée par la nue-propriété et l’usufruit. L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. La nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer de la jouissance du bien. Lorsque les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre usufruitier et nu-propriétaire, on parle de démembrement du droit de propriété. Le démembrement est prévu par le Code Civil français. L’usufruit est viager (jusqu’au décès de l’usufruitier), ou temporaire (il s’éteint alors au terme de la durée définie). La valeur de l’usufruit temporaire d’un bien est encadrée par un barème fiscal strict: 23% de la valeur du bien par tranche de 10 ans, et une personne morale peut faire l’acquisition de l’usufruit temporaire pour une durée maximum de 30 ans. Sur la base de cette réglementation, il est possible pour des acheteurs, professionnels ou particuliers, d’acquérir un bien immobilier de manière progressive en n’acquérant que la nue-propriété, tandis que l’usufruit temporaire sera acquis par des investisseurs pour une durée définie. L’acquéreur nue-propriétaire n’ayant pas le droit de jouir du bien, il devra payer un loyer à l’usufruitier (investisseurs) pour l’occuper, jusqu’à l’extinction de l’usufruit temporaire, date qui actera la consolidation de la pleine propriété au profit de l’acquéreur. Les investisseurs apportent donc l’essentiel des fonds en échange de l’usufruit temporaire, tandis que l’exploitant-acquéreur n’apporte qu’une fraction minoritaire, en nue-propriété. Cette dissociation permet à l’entreprise d’acquérir un bien sans recourir à un emprunt, et en limitant les frais de notaires. Les investisseurs de leur côté bénéficient d’ un droit réel d’usufruit sur le bien qui vient sécuriser l’opération. Tout au long de la période locative, l’exploitant-acquéreur occupe le bien et verse des loyers aux usufruitiers. À l’issue de la période d’usufruit, l’usufruit temporaire s’éteint et l’exploitant-acquéreur obtient la pleine propriété du bien, sans avoir à payer de frais de notaires. Les investisseurs, quant à eux, ont perçu un rendement issu des loyers et disposent d’une garantie réelle sur l’actif jusqu’au terme du contrat. La mise en place d’une hypothèque sur la nue-propriété permet de protéger les investisseurs contre les impayés de loyers.
L’usufruit, c’est à dire le droit d’utiliser et de bénéficier d’un bien sans en avoir la pleine propriété, est un actif reconnu dans le droit musulman sous l’appelation manfaʿa. L'AAOIFI, dans sa norme charia 17, définit les sukuk comme étant des “certificats ayant une valeur égale et représentant des parts indivises de propriété d'actifs tangibles, d'usufruits et de services, ou encore de propriété d'un projet particulier ou d'une activité d'investissement spécifique”. En procédant à l’acquisition de l’usufuit temporaire, on peut considérer que les investisseurs détiennent des sukuk manfa’a, représentatifs de droits sur le bien immobilier pendant une durée déterminée. L’extinction de l’usufruit temporaire correspond à l’extinction des sukuk manfa’a, l’usufruit revenant au nue-propriétaire par consolidation de la pleine propriété. La mise en location du bien au profit du nue-propriétaire correspond à un transfert de l’usufruit en échange d’un paiement mensuel, assimilable à un contrat de Ijara dans le droit musulman. Enfin, si l’acquéreur dispose d’un apport nul ou très faible, il est possible d’intégrer une part de nue-propriété dans l’acquisition réalisée par les investisseurs. Dans ce montage, l’acquéreur, en plus de payer un loyer pour l’utilisation du bien, s'acquittera d’échéances annuelles pour racheter progressivement la part de nue-propriété détenue par les investisseurs. A mesure que le temps passe, l’usufruit temporaire approche de son terme et donc sa valeur diminue. La valeur de la nue-propriété augmente proportionnellement, et chaque échéance payée pour le rachat de la nue-propriété tiendrait compte de cette valeur ajustée, procurant aux investisseurs une rémunération supplémentaire. La co-acquisition de la nue-propriété et le rachat progressif des parts serait assimilable à un partenariat dégressif: musharaka muntanaqissa.
Par ailleurs, l’émission de sukuk manfa’a sous cette forme ouvre des perspectives intéressantes pour le rachat de crédits immobiliers conventionnels. Un propriétaire de murs professionnels souhaitant se libérer de son crédit conventionnel pour se conformer à ses convictions religieuses pourrait procéder au démembrement de son bien et céder l’usufruit temporaire en échange du capital restant dû à la banque. Le client remboursera ensuite son crédit usuraire avec les fonds collectés, et paiera un loyer aux investisseurs jusqu’à l’extinction de l’usufruit temporaire.